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서울 전세 매물 33.5% 급감…규제·입주 감소에 봄 이사철 부담
조건부 전세대출 제한에 실거주 의무…전세 매물 출회 제한갱신계약 절반 육박·입주 물량 1만가구↓…세입자 주거 부담↑ 사진은 서울 한 부동산 중개업소 모습. 2026.1.5 ⓒ 뉴스1서울 강서구 '마곡 엠밸리 1~17단지'. 1만 1821가구에 달하는 대단지임에도 단지별 전세 매물은 1~5건 수준에 그친다. 봄 이사철을 앞두고 매수·전세 문의가 이어지고 있지만, 정작 시장에 나오는 물건은 드물다. 대단지마저 전세 물량이 잠기면서 '매물 가뭄' 현상이 뚜렷해지고 있다. 서울 아파트 전세난이 심화하는 배경에는 공급 부족보다는 시장에 유통되는 물량 자체의 급감이 자리한다는 분석이 나온다. 지난해부터 이어진 고강도 대출·세제 규제 여파로 임대차 매물이 빠르게 줄어들고 있어서다.1만 1821가구 마곡도 '매물 가뭄'21일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 20일 기준 서울 아파트 임대차(전월세) 매물은 3만 7010개로 집계됐다. 1년 전(4만 7540개) 대비 22% 감소했다. 이 가운데 전세 매물은 1만 9242개로, 1년 전(2만 8942개)보다 9700개(33.5%) 줄며 감소 폭이 더 컸다. 규제 환경 변화가 영향을 미쳤다는 평가다. 수도권 및 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐고, 주택담보대출 활용 시 6개월 내 전입신고와 2년 실거주 의무가 부과되면서 이른바 '갭투자'(전세 낀 매매) 물건이 시장에 나오기 어려워졌다. 전세를 끼고 매입하는 거래가 사실상 차단되면서 전세 매물도 동반 감소한 셈이다. 기존 세입자의 재계약 비율이 높아진 점도 신규 매물 축소로 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 체결된 임대차 계약 2만 7300건 가운데 1만 3797건이 갱신 계약으로, 전체의 절반가량을 차지했다. 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 전셋값 상승 부담이 맞물리며 이사 대신 계약 연장을 선택하는 사례가 늘어난 것으로 풀이된다.서울 외곽지역 감소세 뚜렷…신규 입주 물량도 부족 지난해 전세에서 월세로 전환해 임